So läuft ein Hausverkauf ab – Schritt für Schritt erklärt

Ein Hausverkauf besteht aus mehreren Abschnitten, an denen neben Verkäufer und Käufer auch Ämter, Banken und das Notariat beteiligt sind. Dieser Ratgeber zeigt, was in welcher Reihenfolge passiert, welche Unterlagen Sie brauchen und welche Kosten anfallen.

Inhalt

• Wie lange dauert ein Hausverkauf?
• 1. Vorbereitung und Unterlagen
• 2. Vermarktung und Preisfindung
• 3. Notar und Beurkundung
• 4. Abwicklung bis zur Schlüsselübergabe
• Kosten und Steuern

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Viele Ratgeber nennen nur die Zeit, in der eine Immobilie im Internet steht. Wir rechnen ehrlich vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe. Nach unserer Erfahrung sind das meist rund fünf Monate, verteilt auf vier Abschnitte:

• Vorbereitung: ca. 3 Wochen
• Vermarktung: im Schnitt ca. 8 Wochen
• Notar und Beurkundung: ca. 4 Wochen
• Abwicklung bis zur Übergabe: ca. 6 Wochen

Das sind Erfahrungswerte, keine Zusagen. Manche Schritte laufen parallel, zum Beispiel lassen sich einzelne Unterlagen noch während der Vermarktung beschaffen. In Einzelfällen, wenn alle Unterlagen vorliegen und die Finanzierung des Käufers schnell steht, war ein Verkauf bei uns schon in rund fünf Wochen abgewickelt. Das ist aber die Ausnahme.

1. Vorbereitung und Unterlagen

Ein Käufer und seine Bank wollen genau wissen, was sie kaufen. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto reibungsloser läuft alles danach. Typisch sind:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte (Liegenschaftskarte)
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baupläne und Baugenehmigungen
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Energieausweis
• bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe des Hausgelds
• bei geerbten Immobilien: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll

Vieles davon muss bei Ämtern angefordert werden, deren Bearbeitungszeit weder Sie noch wir beeinflussen können. Wir kümmern uns darum, die Unterlagen für Sie zu beschaffen.

Energieausweis: Nach dem Gebäudeenergiegesetz muss der Verkäufer oder der beauftragte Makler den Energieausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben, eine Kopie genügt. Wird vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien veröffentlicht und liegt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige bestimmte Angaben daraus enthalten: die Art des Ausweises, den Energiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Für Baudenkmäler gelten diese Vorlage- und Übergabepflichten nicht, für kleine Gebäude gelten die Regeln zum Energieausweis insgesamt nicht.

2. Vermarktung und Preisfindung

Welcher Preis erzielt wird, entscheidet am Ende der Markt. Für einen realistischen Angebotspreis betrachten wir unter anderem die Mikrolage, Baujahr, Zustand und Ausstattung, durchgeführte Modernisierungen, den energetischen Zustand sowie vergleichbare Angebote und Verkäufe in der Umgebung. Aussagekräftige Fotos, ein vollständiges Exposé und ein moderner 3D-Rundgang, mit dem Interessenten die Immobilie vorab virtuell besichtigen können, sorgen dann dafür, dass die passenden Käufer auf sie aufmerksam werden.

Wir führen die Besichtigungen durch und fragen vorab ab, ob ein Interessent den Kauf finanzieren kann. Bei Bedarf empfehlen wir auch professionelle Finanzierungspartner. So sparen Sie sich Termine, die zu nichts führen. Wie lange diese Phase dauert, hängt stark von Lage, Zustand und Preis ab.

3. Notar und Beurkundung

In Deutschland muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet werden.

1. Vertragsentwurf: Der Notar erstellt den Entwurf. Bei sogenannten Verbraucherverträgen, wenn also ein Unternehmer wie etwa ein Bauträger an einen Verbraucher verkauft, soll der Verbraucher den Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Beim Verkauf zwischen Privatpersonen gilt diese Regelfrist nicht zwingend. Üblicherweise erhalten aber auch dann beide Seiten den Entwurf vorab, um ihn in Ruhe zu prüfen.
2. Finanzierungszusage: Kauft der Käufer mit einem Darlehen, sollte vor der Beurkundung eine verbindliche Finanzierungszusage seiner Bank vorliegen. Gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht, sie schützt aber beide Seiten davor, dass der Kauf später an der Finanzierung scheitert.
3. Beurkundung: Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und erläutert ihn. Wir begleiten Sie zu diesem Termin.

4. Abwicklung bis zur Schlüsselübergabe

Mit der Unterschrift ist der Verkauf noch nicht abgeschlossen. Erst müssen alle Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sein:

1. Der Notar beantragt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer absichert.
2. Er holt nötige Genehmigungen ein, klärt, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausübt, und organisiert die Löschung alter Grundschulden.
3. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Danach zahlt der Käufer den Kaufpreis.
4. Nach Zahlungseingang folgt die Schlüsselübergabe. Wir begleiten sie persönlich, nehmen die Zählerstände auf und prüfen gemeinsam mit Käufer und Verkäufer, ob alles so ist, wie vereinbart und im Notarvertrag festgehalten.
5. Zuletzt wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, sobald unter anderem die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

Gerade die ersten beiden Schritte hängen von Grundbuchamt, Gemeinde und Banken ab. Daher kann diese Phase länger dauern, als man denkt.

Kosten und Steuern

• Grunderwerbsteuer: In Sachsen-Anhalt beträgt sie 5 Prozent des Kaufpreises. Sie wird üblicherweise vom Käufer gezahlt.
• Notar und Grundbuch: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Wer welche Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag.
• Maklerprovision: Für Einfamilienhäuser und Wohnungen gelten seit Dezember 2020 besondere Regeln, wenn der Käufer Verbraucher ist. Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden. Beauftragen Verkäufer und Käufer beide den Makler, darf die Provision nur zu gleichen Teilen vereinbart werden. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben, und der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Unsere Konditionen besprechen wir gern persönlich mit Ihnen.
• Steuer auf den Gewinn: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Ausgenommen ist unter anderem eine Immobilie, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Ob das auf Sie zutrifft, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsgrundlagen: § 79, § 80 und § 87 GEG, § 17 BeurkG, §§ 656a–656d BGB, § 23 EStG.

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Wir begleiten Sie durch alle vier Abschnitte, von den Unterlagen bis zur Schlüsselübergabe. Gern sprechen wir unverbindlich über Ihre Immobilie.