Ratgeber für Immobilieneigentümer: Tipps aus unserer Praxis

Was ohne Vollmacht passiert

Fehlt eine Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht in der Regel einen rechtlichen Betreuer. Das kann ein Angehöriger sein, aber auch eine fremde Person. Soll die Immobilie verkauft werden, braucht der Verkauf außerdem die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Beides kostet Zeit. In unserer Arbeit erleben wir immer wieder, dass sich ein Verkauf dadurch erheblich verzögert, oft gerade dann, wenn die Familie ohnehin viel zu bewältigen hat.

Auch Ehepartner brauchen eine Vollmacht

Viele gehen davon aus, dass der Ehepartner im Ernstfall automatisch alles regeln darf. Das ist nicht so. Seit 2023 gibt es zwar ein Notvertretungsrecht unter Ehegatten, es gilt aber nur für Gesundheitsfragen und nur für begrenzte Zeit. Ihre Immobilie verkaufen darf Ihr Ehepartner ohne Vollmacht nicht.

Warum wir den Notar empfehlen

Für Immobiliengeschäfte reicht eine einfache schriftliche Vollmacht nicht aus: Das Grundbuchamt verlangt eine öffentlich beglaubigte oder notariell beurkundete Form. Wir empfehlen deshalb, die Vollmacht beim Notar erstellen zu lassen. Er berät Sie zum Inhalt und sorgt dafür, dass die Vollmacht die nötige Form für Immobiliengeschäfte hat. Sie haben noch keinen Notar?

Patientenverfügung und Betreuungsverfügung

Die Patientenverfügung legt fest, welche medizinische Behandlung Sie sich in bestimmten Situationen wünschen und welche nicht. So müssen Ihre Angehörigen solche Entscheidungen nicht allein treffen. In einer Betreuungsverfügung können Sie festhalten, wen das Gericht als Betreuer einsetzen soll, falls doch einmal eine Betreuung nötig wird. Was in Ihrem Fall sinnvoll ist, besprechen Sie am besten mit Ihrem Notar.

Im Zentralen Vorsorgeregister hinterlegen

Eine Vollmacht hilft nur, wenn im Ernstfall jemand von ihr weiß. Deshalb kann sie im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer registriert werden (www.vorsorgeregister.de). Die Betreuungsgerichte können dort nachsehen, bevor sie einen Betreuer bestellen. Ihr Notar übernimmt die Registrierung auf Wunsch für Sie.

Unsere Tipps aus der Praxis

• Vertrauensperson einbeziehen: Sprechen Sie mit der Person, die Sie bevollmächtigen möchten, und sagen Sie ihr, wo Vollmacht und wichtige Unterlagen liegen.
• Gemeinsames Eigentum: Gehört die Immobilie mehreren Personen, etwa einem Ehepaar oder Geschwistern, braucht jeder Eigentümer seine eigene Vollmacht.
• Erbengemeinschaft: Wird eine geerbte Immobilie verkauft, müssen alle Erben mitwirken. Wohnen einzelne Erben weit entfernt, kann eine Vollmacht für eine Person vieles vereinfachen.
• Ersatzperson: Besprechen Sie mit dem Notar, ob eine zweite Person benannt werden soll, falls die erste einmal verhindert ist.
• Über den Tod hinaus: Klären Sie mit dem Notar auch, ob die Vollmacht über den Tod hinaus gelten soll. Nach unserer Erfahrung kann das Ihren Angehörigen in der ersten Zeit vieles erleichtern.
• Von Zeit zu Zeit prüfen: Lebensumstände ändern sich. Wir empfehlen, gelegentlich zu prüfen, ob Ihre Vollmacht noch zu Ihrer Situation passt.

Allein die Akteneinsicht beim Bauamt oder die Beschaffung älterer Pläne kann einige Wochen dauern. Unsere Empfehlung: Legen Sie einen Ordner an, in dem alles Wichtige zu Ihrer Immobilie zusammen liegt, zum Beispiel:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte bzw. Lageplan
• Baupläne, Baugenehmigung und Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis, falls vorhanden
• Rechnungen und Nachweise zu Modernisierungen
• Unterlagen zur Gebäudeversicherung
• Grundsteuerbescheid
• Schreiben der Bank zu Grundschulden (siehe Grundbuch und Grundschulden)

Sagen Sie Ihrer Vertrauensperson, wo der Ordner steht. Und keine Sorge, falls etwas fehlt: Steht ein Verkauf an, kümmern wir uns um die Beschaffung der nötigen Unterlagen und gemeinsam mit unseren Partnern auch um einen Energieausweis.

Wir empfehlen, zu jeder größeren Maßnahme Folgendes aufzubewahren:

• Rechnungen mit Datum und ausführender Firma
• Fotos vorher und nachher
• Garantie- und Wartungsunterlagen, zum Beispiel für Heizung, Dach oder Fenster
• eine einfache Übersicht: Jahr, Maßnahme und ungefähre Kosten

Aus der Praxis: Die Angabe „Dach 2015 erneuert“ überzeugt mit Rechnung deutlich mehr als ohne. Solche Nachweise helfen uns bei der Werteinschätzung und schaffen Vertrauen bei Kaufinteressenten und deren Banken.

Planen Sie eine Modernisierung oder Reparatur? Wir arbeiten mit Handwerkern vieler Gewerke zusammen und geben Ihnen bei Bedarf gern Empfehlungen. Wie schnell ein Termin möglich ist, hängt natürlich von der aktuellen Auslastung der Betriebe ab.

Viele Häuser wurden über die Jahre erweitert und umgebaut. Beim Verkauf fragen Käufer und finanzierende Banken häufig nach, ob die baulichen Veränderungen genehmigt sind und ob die Pläne zum heutigen Zustand passen.

Unsere Empfehlung: Prüfen Sie in Ihren Unterlagen, ob für Anbauten und Umbauten Genehmigungen vorliegen. Finden Sie nichts, lohnt sich im Zweifel frühzeitig eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt. Was im Einzelfall zu tun ist, klären Sie dort oder mit einem Architekten. Möchten Sie verkaufen, sehen wir uns die Unterlagen gern gemeinsam mit Ihnen an.

Nach der Rückzahlung eines Kredits erhalten Eigentümer von ihrer Bank zum Beispiel eine Löschungsbewilligung oder, bei einer sogenannten Briefgrundschuld, den Grundschuldbrief. Manche Eigentümer lassen die Grundschuld bewusst im Grundbuch stehen, um sie bei Bedarf wieder nutzen zu können, etwa für eine spätere Modernisierung. Welche Möglichkeiten es in Ihrem Fall gibt, klären Sie mit Ihrer Bank.

Ganz gleich, wie Sie sich entscheiden: Bewahren Sie Löschungsbewilligung, Grundschuldbrief und ähnliche Schreiben Ihrer Bank sicher auf, am besten zusammen mit Ihren anderen Unterlagen zur Immobilie. Beim Verkauf werden sie gebraucht, und eine Neuausstellung kann aufwendig sein und Zeit kosten.

Nach einem Erbfall

Nach einem Erbfall empfehlen wir, die Eintragung der Erben im Grundbuch nicht lange aufzuschieben. Ist im Grundbuch noch ein Wohnrecht oder Nießbrauch für einen verstorbenen Angehörigen eingetragen, lässt sich das in der Regel löschen. Wie das im Einzelfall geht, erklärt Ihnen Ihr Notar oder das Grundbuchamt. Mehr zum Thema lesen Sie auf unserer Seite Geerbte Immobilie verkaufen.

• Versicherung informieren: Viele Gebäudeversicherungen möchten wissen, wenn ein Haus längere Zeit leer steht. Fragen Sie nach, was Ihr Vertrag dazu vorsieht.
• Grundwärme halten: Wir empfehlen, ein leerstehendes Haus in der kalten Jahreszeit leicht weiterzuheizen. Das kann die Leitungen und die Immobilie vor Frostschäden schützen. Vor allem bei Häusern, die zu Feuchtigkeit neigen, haben wir die Erfahrung gemacht, dass ohne Grundwärme weitere Feuchtigkeitsschäden entstehen können. Wird ausnahmsweise nicht geheizt, lassen Sie die Wasserleitungen absperren und entleeren.
• Regelmäßig nach dem Rechten sehen: lüften, den Briefkasten leeren und auf Feuchtigkeit oder Schäden achten. Ein Nachbar oder Angehöriger kann dabei helfen.
• Bewohnt wirken lassen: Zeitschaltuhren für das Licht und ein gepflegter Garten zeigen, dass sich jemand kümmert.
• Verträge prüfen: Zählerstände notieren und klären, welche Verträge, zum Beispiel für Strom, Telefon oder Zeitungen, noch gebraucht werden.

Denken Sie über einen Verkauf nach, gilt außerdem: Ein gepflegtes Haus lässt sich besser präsentieren. Wir beraten Sie gern, was vor der Vermarktung sinnvoll ist. Stellen Sie einen Schaden fest, nennen wir Ihnen bei Bedarf gern Handwerker aus unserem Netzwerk.

Bei einer Eigentumswohnung

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen (Hausgeld)
• Angaben zur Erhaltungsrücklage
• Kontaktdaten der Hausverwaltung

Bei einer vermieteten Immobilie

• Mietverträge mit allen Nachträgen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweise zur Mietkaution
• eine Übersicht über Mieten und Mietanpassungen
• wichtigen Schriftverkehr mit Mietern

Was beim Verkauf einer vermieteten Immobilie wichtig ist, lesen Sie auf unserer Seite Vermietete Immobilie verkaufen.

Online-Rechner geben eine erste grobe Orientierung. Sie sehen aber weder den Zustand noch die Besonderheiten Ihrer Immobilie. Am Ende bestimmt der Markt den Preis: Eine Immobilie ist so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu bezahlen.

Wir arbeiten seit vielen Jahren mit einem eigenen Berechnungsverfahren, das sich in der Praxis bewährt hat. Wie es funktioniert, erklären wir Ihnen gern im persönlichen Gespräch.

Denken Sie über einen Verkauf nach, schätzen wir Ihre Immobilie unverbindlich ein. Wünschen Sie eine Wertermittlung ohne Verkaufsabsicht, sprechen Sie uns bitte an, dann finden wir eine individuelle Lösung. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilienbewertung.

In unserer Arbeit erleben wir, dass Erbengemeinschaften ohne klare Regelung häufig schwierig sind: Alle Erben müssen sich einigen, ob die Immobilie behalten, vermietet oder verkauft wird, und oft gehen die Vorstellungen auseinander.

• Sprechen Sie in der Familie offen darüber, wer die Immobilie übernehmen möchte oder ob sie verkauft werden soll.
• Klären Sie mit einem Notar, wie Sie Ihren Willen festhalten, zum Beispiel in einem Testament.
• Bei Fragen zu Schenkung, Erbschaft und Steuern ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
• Kommt ein Verkauf in Betracht, begleiten wir Sie und Ihre Familie gern, auch wenn mehrere Erben beteiligt sind.

Mehr dazu auf unserer Seite Geerbte Immobilie verkaufen.

Was wir in der Praxis häufig erleben:

• Zu hoch angesetzter Preis: Steht eine Immobilie lange ohne Käufer im Internet, fällt das auf. Spätere Preissenkungen wecken bei Interessenten oft Zweifel.
• Schwache Präsentation: Dunkle Fotos und knappe Beschreibungen sprechen weniger Interessenten an. Wir arbeiten mit aussagekräftigen Fotos, einem ausführlichen Exposé und einem 3D-Rundgang.
• Fehlende Unterlagen: Kaufinteressenten und ihre Banken brauchen vollständige Unterlagen, sonst verzögert sich die Finanzierung.
• Viele unpassende Besichtigungen: Ohne vorherige Klärung der Finanzierung kosten Besichtigungen viel Zeit und Nerven.

Ein Gespräch mit uns ist unverbindlich. Danach entscheiden Sie in Ruhe, wie Sie vorgehen möchten. Mehr zu unserer Arbeit lesen Sie auf Immobilie verkaufen.